• Marjorie Banville

AVOIR RECOURS AU RAP POUR L'ACHAT D'UNE PREMIÈRE HABITATION


Notre article du mois de novembre propose un résumé simplifié des principaux points à démystifier et à retenir concernant le régime d'accession à la propriété (RAP). Ce programme peut sembler lourd en termes de règles à respecter, notamment par rapport aux multiples dates et délais qu'il comporte. C'est pourquoi il nous paraît utile de tenter de le rendre plus facile à appréhender via quelques exemples et illustrations. Nous vous souhaitons une agréable lecture !

Le RAP est un programme du gouvernement du Canada qui permet de retirer jusqu'à 25 000$ de ses REER à l'abri de l'impôt pour faire l'acquisition d'une habitation admissible*. C'est qu'en temps normal, les retraits d'un REER sont ajoutés au revenu imposable de l'année. Il est à noter que les retraits doivent avoir lieu durant une même année (le mois de janvier de l'année suivante est également admis) et que l'habitation doit être achetée avant le 1er octobre de l'année qui suit celle des retraits. En réalité, le RAP permet de profiter rapidement d'une économie d'impôt réalisée grâce aux déductions obtenues pour les contributions au REER.

Conditions d'admissibilité

Pour être éligible au RAP, il faut être l'acheteur d'une première habitation admissible. Pour que ce soit le cas, et comme illustré ci-dessous, il ne faut pas avoir demeuré dans une habitation dont vous ou votre conjoint de fait étiez propriétaire au cours de la période suivante :

Début : 1er janvier de la 4e année avant l'année du retrait

Fin : 31 jours avant la date du retrait

Modalités de remboursement

D'entrée de jeu, il faut comprendre que rembourser son RAP signifie remettre l'équivalent des fonds retirés d'un REER dans le cadre du programme dans un REER. Il ne faut pas confondre ce remboursement avec celui d'un prêt, par exemple.

Le remboursement du RAP débute n'importe quand durant la 2e année suivant l'année du retrait (voir le schéma ci-dessous) et s'échelonne sur une période de 15 ans par le biais de versements égaux.

De manière générale, nous ne recommandons pas de rembourser plus que le montant exigé à chaque année, bien que cela soit possible. En effet, comme l'argent d'aujourd'hui vaut plus que celui de demain, nous recommandons plutôt d'utiliser l'excédent comme contribution à ses REER. En revanche, il faut savoir qu'un montant désigné à titre de remboursement dans le cadre du RAP en excédent du montant requis diminue le solde du RAP à partir duquel les versements sont calculés pour la période restante. L'exemple qui suit permettra de mieux visualiser cette notion. Par ailleurs, le solde peut en tout temps être remboursé dans son intégralité.

Exemple

Roxanne retire 18 000$ de ses REER dans le cadre du programme RAP pour l'achat d'une propriété en 2016. De 2018 à 2023, elle rembourse les montants requis de 1 200$ (18 000$/15). En 2024, elle décide de rembourser un montant de 5 000$. À partir de 2025, elle devra donc rembourser un montant de 725$ par année pendant 8 ans ([10 800$-5 000$]/8).

Dans le cas où le remboursement est moindre que le montant exigé lors d'une année donnée, alors la portion non-remboursée est simplement ajoutée au revenu imposable de cette même année.

SAVIEZ-VOUS QUE... ?

- Vous pouvez participer à nouveau au programme si vous respectez les conditions d'admissibilité et que le solde de votre RAP est égal à 0 le 1er janvier de l'année du retrait.

- Les retraits effectués dans le cadre d'un RAP peuvent provenir de plusieurs REER.

- Il faut être prudent relativement aux cotisations versées au REER au cours de la période de 89 jours avant le retrait, car celles-ci pourraient en partie ou en totalité ne pas être déductibles.

- Le remboursement d'une année donnée peut être effectué jusqu'aux 60 premiers jours de l'année suivante.

* Habitation admissible. « Logement situé au Canada. Il peut s'agir d'une habitation existante ou en construction. Les maisons unifamiliales, semi-détachées, en rangée ou mobiles, les habitations en copropriété, ainsi que les appartements dans un duplex, un triplex, un quadruplex ou un immeuble d'habitation sont admissibles. Une part dans une coopérative d'habitation qui vous donne, en tant que propriétaire, le droit de posséder un logement situé au Canada est également admissible. Cependant, une part dans une coopérative d'habitation qui vous donne seulement le droit d'habiter le logement n'est pas admissible. » (ARC, 2016). Il faut avoir l'intention d'occuper l'habitation comme lieu principal de résidence dans l'année suivant son achat.

Sources :

Agence du revenu du Canada (2016). Qu'est-ce que le régime d'accession à la propriété (RAP) ?, Récupéré de http://www.cra-arc.gc.ca/rap/.

Question Retraite et Autorité des marchés financiers (2016). Vous achetez une première habitation ? Sachez RAPer sans déraper !, Récupéré le 2 novembre 2016 de https://www.lautorite.qc.ca/files/pdf/publications/conso/retraite/sachez-RAPer-fr.pdf.

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