Comme vous l'avez sans doute remarqué, notre dernière chronique financière remonte à octobre 2017. Ayant accueilli la petite Rosaline comme nouveau membre de la famille le 10 novembre dernier, nous avons pris congé des chroniques depuis ce temps afin de nous consacrer aux priorités. Nous voilà aujourd'hui de retour avec un article sur le thème de l'hypothèque. Dans cet article, nous examinons deux éléments sur lesquels nous pensons qu'il est important de se pencher dans le cadre d'une démarche hypothécaire. Nous aborderons d'autres éléments à considérer au cours d'articles ultérieurs.
(I) Taux fixe ou variable ?
Le choix entre un taux fixe et variable peut parfois être embêtant. Tout d'abord, quelle est la différence entre les deux ?
Le taux fixe est, comme son nom l'indique, déterminé à l'avance. Par conséquent, il est connu et demeure le même pendant tout le terme.
À l'opposé, le taux variable est appelé à varier à la hausse ou à la baisse durant le terme. Il y a toutefois une composante fixe au taux variable et il s'agit de l'escompte octroyée au client. En effet, le taux variable est égal au taux préférentiel moins le rabais accordé. Le taux fluctue donc lorsque le taux préférentiel de la Banque du Canada change. Par exemple, si le taux préférentiel de la Banque du Canada est de 3.70% et que l'escompte est de 0.90%, alors le taux en vigueur à ce moment-là est de 3.70% - 0.90% = 2.80%. Si le taux de la Banque du Canada augmente à 3.95%, alors le taux devient 3.95% - 0.90% = 3.05%. Il faut cependant ne pas confondre le taux variable avec certains produits similaires comme un taux fixe cinq ans qui change à chaque date d'anniversaire selon la décision du prêteur à la lumière des taux fixes un an en vigueur à ces dates.
L'écart entre le taux fixe et variable se situe généralement entre 0.5% et 1%, le taux fixe étant plus élevé. C'est pourquoi le taux variable est souvent attrayant.
D'un point de vue historique et statistique, le taux variable s'est effectivement montré un choix intéressant. En effet, d'après une étude menée à l'Université de York et s'appuyant sur les taux en vigueur pour la période de 1950 à 2007, (i) les clients ayant opté pour un taux variable auraient économisé 20% sur une période de 15 ans et (ii) auraient fait le bon choix près de neuf fois sur dix (Immofacile.ca). Bien que le taux variable puisse apparaître comme l'avenue à emprunter, certains points doivent être pris en compte, comme la situation financière du client et sa tolérance au risque, notamment. Nous devons également nous rappeler que dans un peu plus de 10% des cas, le taux variable s'est avéré moins avantageux que le taux fixe.
Il faut aussi mentionner que le taux variable peut à tout moment durant le terme être converti en taux fixe. Par contre, le taux fixe offert n'est souvent pas un taux promotionnel. Par ailleurs, dans certains produits, le terme doit être réinitialisé.
Pour terminer, une autre caractéristique du taux variable qui est importante à souligner a trait à la pénalité pour remboursement anticipé qui lui est associée. En effet, elle est toujours égale à trois mois d'intérêts, alors que dans le cas du taux fixe, elle repose sur un calcul plutôt sophistiqué dont le résultat ne peut être établi à l'avance. Nous reviendrons sur ce point dans un prochain article.
(II) Subrogeable ou non ?
Cela désigne le fait que l'acte d'hypothèque peut être transféré sans frais à une autre institution. Plus précisément, la subrogation désigne l'opération par laquelle le nouveau prêteur se substitue aux droits du prêteur initial au regard de l'emprunteur. Lorsqu'il n'est pas possible de procéder à un transfert par subrogation, des frais de notaire doivent être payés afin de changer d'institution à la fin du terme (≈ 1 000$). Certes il n'est pas rare que les institutions offrent une remise en argent permettant de rembourser ces frais, mais ce n'est pas systématiquement le cas, surtout lorsque le prêt est inférieur à un certain montant, comme 100 000$, 125 000$ ou 150 000$.
Mais quand n'est-il pas possible de procéder à un transfert par subrogation ?
Un prêt qui comprend une marge de crédit hypothécaire ou qui comporte des tranches n'est jamais subrogeable. En outre, un prêt qui est enregistré en tant qu'acte de garantie hypothécaire (aussi appelé acte d'hypothèque collatérale ou hypothèque subsidiaire) utilisé pour garantir des dettes présentes ou futures (et non pas seulement la propriété assujettie) est rarement subrogeable. Il est à noter que ce type de contrat peut comporter une charge accessoire permettant à l'emprunteur d'avoir accès à du crédit éventuel, puisque le montant enregistré de l'hypothèque est supérieur au montant du prêt consenti.
Nous croyons qu'il est important de connaître la nature de son contrat hypothécaire et d'en comprendre les avantages et les inconvénients, chaque situation étant différente.
En résumé, faire affaire avec un courtier hypothécaire vous aidera non seulement à obtenir le meilleur taux, mais aussi à faire des choix judicieux relativement aux conditions en lien avec votre hypothèque !
Sources :
Association professionnelle des notaires du Québec. L'acte d'hypothèque. Récupéré le 5 septembre 2018 de http://www.apnq.qc.ca/lacte-dhypotheque.
Larochelle, Ghislain. Taux variable: plus avantageux malgré le risque, Immofacile.ca. Récupéré le 5 septembre 2018 de https://immofacile.ca/taux-variable/.
Tsakiris, Peter (2016, 6 juin). « Hypothèque: 10 facteurs à examiner », Finance et Investissement. Récupéré de https://www.finance-investissement.com/zone-experts_/peter-tsakiris/hypotheque-10-facteurs-a-examiner/.