UN ÉLÉMENT CLÉ DANS L'OCTROI D'UN PRÊT
Dans le cadre d'une démarche hypothécaire, l'évaluation de la capacité de l'emprunteur à rembourser le prêt se trouve au cœur du processus de qualification. En effet, bien que d'autres aspects tels que la mise de fonds, le dossier de crédit et le titre en garantie soient essentiels à l'analyse, cet élément de capacité fait figure d'élément central quant à l'admissibilité à un prêt hypothécaire.
La capacité de l'emprunteur à rembourser le prêt est mesurée à l'aide de deux ratios, soit l'amortissement brut de la dette (ABD) et l'amortissement total de la dette (ATD), qui sont détaillés ci-dessous.
Ces deux ratios du service de la dette reposent sur les revenus des emprunteurs, étant donné que ce sont principalement leurs revenus qui leur permettront d'honorer leurs obligations financières. En l'absence de revenus suffisants, il pourrait effectivement être difficile d'effectuer les remboursements prévus.
Ainsi, les institutions prêteuses veulent s'assurer que les principales charges du ménage n'excèdent pas une certaine proportion de leurs revenus. Les résultats du calcul des deux ratios doivent donc être inférieurs à des coefficients donnés.
Dans le cas des prêts assurés, soit notamment ceux pour lesquels la mise de fonds initiale est inférieure à 20% du prix d'achat de la propriété, les limites à respecter sont fixées par des normes gouvernementales à 39% pour l'ABD et à 44% pour l'ATD.
Dans le cas des prêts conventionnels, c'est-à-dire ceux qui ne sont pas assurés, il n'y a pas de contrainte règlementaire, par contre les institutions financières établissent généralement des maximums égaux ou inférieurs aux plafonds de 39% et 44%. Des règles différentes peuvent parfois s'appliquer, par exemple lorsqu'une équité importante sur la propriété est disponible ou encore dans le marché des prêts alternatifs.
Récemment, le gouvernement fédéral a pris la décision de resserrer les normes de souscription relativement aux ratios du service de la dette dans le but notamment de « protéger la sécurité financière des Canadiens (...) [et d']appuyer la stabilité à long terme du marché du logement » (Ministère des Finances du Canada, 2016). Le nouveau « test de résistance » vise à s'assurer que les emprunteurs puissent continuer à effectuer leurs paiements hypothécaires advenant une hausse éventuelle des taux d'intérêt, ceux-ci étant historiquement faibles depuis plusieurs années.
L'entrée en vigueur des nouvelles normes s'est faite en deux temps, touchant d'abord au marché des prêts assurés, puis à celui des prêts conventionnels, comme détaillé ci-dessous.
17 octobre 2016 - Segment des prêts assurés. Le paiement hypothécaire doit être calculé selon le taux le plus élevé entre le taux prévu au contrat et le taux de référence de la Banque du Canada pour les prêts hypothécaires ordinaires d'une durée de cinq ans (Ministère des Finances du Canada, 2016), celui-ci étant présentement égal à 5.34% (Banque du Canada, 2019).
1er janvier 2018 - Segment des prêts conventionnels. Le paiement hypothécaire doit être calculé selon le taux le plus élevé entre le taux prévu au contrat majoré de 2% et le taux de référence de la Banque du Canada pour les prêts hypothécaires ordinaires d'une durée de cinq ans (Bureau du surintendant des institutions financières, 2017).
Il va sans dire que l'implantation de ce modèle de souscription révisé est venue rehausser substantiellement les exigences en matière de qualification. Avant son introduction, le paiement hypothécaire pouvait être calculé, pour les termes fixes de cinq ans, selon le taux prévu au contrat.
Afin d'illustrer l'application de ces nouvelles directives, prenons l'exemple d'un jeune diplômé qui souhaite obtenir un prêt assuré de 275 000$ afin de faire l'acquisition d'une propriété. Supposons également les données suivantes : les frais de chauffage sont de 150$ par mois, les impôts fonciers s'élèvent à 300$ par mois, les dettes du client totalisent 500$ par mois et le taux d'intérêt négocié pour un terme fixe de cinq ans s'établit à 3.34%. Quel est le montant minimum de revenus requis afin de pouvoir procéder à cet achat ? Dans l'ancien modèle, le calcul du paiement hypothécaire se faisait avec le taux contractuel de 3.34%, de sorte que les revenus nécessaires étaient de 62 727$ [1]. Dans le nouveau modèle, c'est le maximum entre le taux contractuel de 3.34% et le taux de référence de la Banque du Canada de 5.34% qui doit être utilisé dans le calcul du paiement hypothécaire. De ce fait, le niveau de revenus requis s'élève désormais à 70 991$, ce qui représente une hausse non-négligeable de 13.17% dans ce cas-ci.
L'appréciation de la capacité d'un emprunteur à faire face à ses engagements vis-à-vis du prêteur revêt une importance cruciale dans le processus d'obtention d'un prêt hypothécaire. Devant la complexité grandissante des normes mises en place par le gouvernement et les institutions financières afin de mesurer cette capacité, avoir recours à un professionnel comme un courtier hypothécaire apparaît de plus en plus comme une nécessité afin de faire de cette démarche un succès.
[1] Il est à noter que l'amortissement prescrit dans le cas d'un prêt assuré est de 25 ans.