Moins connus que les grandes banques canadiennes, les prêteurs virtuels représentent un choix à ne pas négliger par les emprunteurs.
Contrairement aux grandes banques canadiennes, les prêteurs virtuels ne disposent pas d'un réseau de succursales implantées et répandues un peu partout. La distribution de leurs produits s'effectue plutôt essentiellement via le canal des courtiers hypothécaires.
Quelles sont les entreprises qui figurent à titre de prêteur virtuel ?
Banque Équitable, First National et Home Trust, qui sont des sociétés inscrites à la Bourse de Toronto ;
MCAP, qui appartient majoritairement à la Caisse de dépôt et placement du Québec ;
Merix-Lendwise, dont la distribution des produits est assurée par Paradigm Quest, un sous-traitant de taille dans le domaine des prêts hypothécaires ;
Industrielle Alliance, La Capitale et Manuvie, qui sont des assureurs ;
B2B, qui est une filiale de la Banque Laurentienne ;
Tangerine, qui est une filiale de la Banque Scotia (Les Affaires, 2018).
Ces prêteurs ont des parts de marché grandissantes. En 2017 au Québec, pas loin d'un prêt sur huit relativement à l'acquisition d'une propriété a été financé par ce type de prêteur. À titre comparatif, c'est Desjardins qui a surplombé le marché alors que l'institution a octroyé un peu plus de quatre prêts sur dix. La Banque Nationale s'est classée au deuxième rang avec le financement d'un peu plus d'un prêt sur dix (JLR, 2018).
Les prêteurs virtuels se distinguent des grandes banques sur différents plans. Voici quelques caractéristiques générales qu'il est possible d'observer.
Privilège de remboursement anticipé. Il désigne le montant maximum qu'il est possible de rembourser par anticipation sans pénalité. En effet, à chaque année, il est permis de rembourser un certain pourcentage du solde initial de l'hypothèque, ce qui a pour effet de réduire la période d'amortissement. Ce pourcentage, qui est spécifié dans le contrat de prêt, est généralement fixé à 15% par les grandes banques. Or, plusieurs prêteurs virtuels accordent une souplesse additionnelle en établissant à 20% le remboursement maximum autorisé. Par contre, le privilège additionnel qui consiste à pouvoir augmenter le paiement est souvent limité au même pourcentage, tandis que certaines grandes banques permettent de le doubler.
Prêt assurable. Beaucoup de prêteurs virtuels font une distinction entre un prêt assurable et un prêt non-assurable. Le prêt est assurable (i.e. le prêteur fait assurer le prêt par un assureur) lorsqu'il ne s'agit pas d'un refinancement ou d'un immeuble à vocation purement locative, que la période d'amortissement est inférieure ou égale à 25 ans et que la propriété assujettie a une valeur marchande inférieure à 1M$. Le fait que le prêt soit assurable permet souvent à l'emprunteur d'avoir accès à un taux d'intérêt très compétitif, comme c'est le cas lorsque le prêt est assuré [1]. Qui plus est, le taux d'intérêt est déterminé en fonction du ratio prêt-valeur : plus il est bas, meilleur est le taux. Cela va de pair avec le risque qui diminue au fur et à mesure que l'équité sur la propriété augmente.
Ventes croisées. Comme aucune rencontre en succursale n'est requise dans le processus d'octroi du prêt, les prêteurs virtuels ne font pas de sollicitation pour l'adhésion à d'autres produits et services, tels que le placement ou l'assurance de personnes (vie, invalidité, maladies graves, ...), susceptible d'influencer de manière réelle ou apparente les conditions de prêt.
Marge de crédit hypothécaire. La marge de crédit hypothécaire peut être intéressante dans certaines situations, car elle permet généralement d'avoir accès à un taux d'intérêt plus avantageux que dans le cadre d'une marge de crédit personnelle, étant donné la garantie qui s'y rattache. Il est à noter que seuls les prêts conventionnels, soit ceux dont le ratio prêt-valeur est inférieur ou égal à 80%, y sont éligibles. De plus, la portion marge utilisée ne peut jamais excéder 65% de la valeur marchande de la propriété. Pour les gens qui ont des projets d'investissement futurs par exemple, la marge de crédit hypothécaire peut être un atout. Chez les prêteurs virtuels, cette option est cependant moins répandue que du côté des grandes banques.
Gestion quotidienne du prêt. Bien sûr, les clients peuvent en cours de route selon l'évolution de leur situation et de leurs besoins être appelés à effectuer des versements supplémentaires, à changer la fréquence ou la date de leurs paiements, à modifier le compte bancaire pour les prélèvements, etc. Ce suivi de leur prêt hypothécaire peut s'effectuer de différentes façons, soit par téléphone, en ligne ou avec l'aide de leur courtier.
Pour conclure, un courtier hypothécaire saura vous diriger vers l'institution qui répond le mieux à vos besoins et qui vous offre les conditions les plus avantageuses à un moment donné, que ce soit une grande banque ou un prêteur virtuel.
[1] Le prêt est assuré par un assureur (SCHL, Genworth ou Canada Guaranty) qui assume le risque lié au prêt, notamment quand l'emprunteur ne dispose pas d'une mise de fonds de 20% ou plus.